Рассказываем, как не нарваться на неадекватных арендаторов и что для этого делать.
Найти хорошего арендатора вполне реально, нереально сделать это с первого раза. Согласно комментариям пользователей в сети на сервисах аренды квартир, заселить в квартиру первого человека, откликнувшегося на объявление —это из разряда фантастики. Сначала нужно пройти 50 кругов, пусть не «ада», но знакомства.
Цепочка событий выглядит примерно так.
Теперь подробные советы, как сдать квартиру и не прогадать, от специалистов Dominfo.
Совет №1 — определитесь, кому хотите сдавать
Для себя определите четкие критерии, кому хотите сдавать квартиру. Их даже можно прописать где-то в блокноте. Так будет проще отказывать потенциальным арендаторам, если они не подходят под ваше описание.
Кстати, критерии будущих жильцов можно смело написать сразу в объявлении, это избавит от лишних звонков.
Пример хорошего объявления:
Совет №2 — оформляйте сделку законно
Сдавайте квартиру легально. Вам не нужно будет врать соседям, что в квартире якобы родственники. И это даст дополнительную защиту. Свои права всегда можно будет отстоять в суде. С недобросовестным арендатором разговор станет коротким. Без лишних разборок, выяснений, все отношения регулирует договор, а в случае его нарушения суд.
Подробнее об этом в тексте «Аренда квартиры легально – есть ли смысл?».
Совет №3 — пропишите условия расторжения
При составлении договора, сразу пропишите условия конфликтного расторжения. Не бойтесь акцентировать на этом внимание при заселении. Пункт «конфликтное расторжение» бодрит и организует. В нем можно указать любые ситуации, которые приведут к окончанию арендных отношений. Например: квартиросъемщик задерживает оплату жилья больше чем на два месяца, или не оплачивает коммунальные услуги, или устраивает шумные вечеринки с жалобами от соседей, или завел животных, хотя по договору этого делать нельзя и т.д.
Пример, как правильно составить и оформить договор можно найти у нас на сайте: «Договор аренды – правила успешного составления».
Совет №4 — не бойтесь отказывать
Будьте смелее и прямо говорите «нет», если видите, что арендатор вам не подходит. Если что-то смущает в поведении, в разговоре или просто чувствуете, что «не заладится», лучше откажите до этапа заселения и подписания договора.
Из практики наших клиентов.
Станислав, 30 лет, впервые сдавал квартиру в конце 2020 года.
«Я хотел сдать, заселить жильцов и успокоиться. Меня сильно тревожила мысль, что квартира простаивает, а я вынужден платить за нее коммуналку. Разместил объявление, пошли звонки. Звонили в основном «приезжие», я расстраивался и отказывал. Но вот позвонил вроде обычный парень, договорились о просмотре квартиры.
Все понравилось, но как оказалось, жить будет не он, а его коллеги, они из области, устроились работать в город, а он их руководитель. Заверил меня, что парни нормальные, проблем не будет. Отдал деньги за первый месяц (в договоре была указана оплата за первый и последний месяц), но договор мы еще не заключали, а деньги – это залог, чтобы больше никого не искал. Я согласился, но попросил паспорта парней, которые будут жить, познакомиться с ними и тогда только встретиться и заключить договор.
Парень убедил меня, что жилье нужно срочно, что всё будет, только дайте заехать парням, а то им негде жить. Ребята заселились, но их паспорта мне не присылали, оставшаяся сумма не перечислена и договор не заключен. Я постоянно звонил, писал, напоминал. В итоге психанул и попросил их съехать.
Начался конфликт, деньги полностью я не хотел отдавать, так как жили люди почти неделю, парень требовал всю сумму. В итоге он с царского плеча оставил 1000 рублей. Вечером я приехал забрать ключи, никого еще не было. Открыл квартиру своими и шок. Грязь, вонь, у дивана в комнате тарелки с пеплом от сигарет, на столе приспособление для курения травки… И это они только пять дней жили. Больше я так не спешил сдавать квартиру и выбирал жильцов тщательно».
Совет №5 — напоминайте о себе жильцам
Регулярно общайтесь с жильцами и периодически навещайте квартиру. Это нормальные действия. Ваша недвижимость, вы вправе интересоваться, в каком она состоянии. Если не проявлять себя, жильцы возомнят себя хозяевами и при выселении могут возникнуть конфликты. Ненавязчиво напоминайте им про их права.
Совет №6 — не бойтесь угроз от арендаторов
Арендатор угрожает судом? Пусть идет! Не пугайтесь судебных проволочек. Если квартира легально сдается, в договоре прописаны все требования, то и бояться нечего. Жилец, который угрожает судом, часто руководствуется аргументацией за гранью законодательства. И отстоять свою правоту ему будет крайне тяжело. Обычно большинство конфликтов заканчивается на стадии досудебного урегулирования, дальше пыл остывает и в суд никто не идет.
Совет №7 — выселяйте смело по договору
Конфликт разрастается и заходит слишком далеко. Вы уверены, что действуете в рамках договора и не нарушаете его пункты? Просите выселиться жильцов немедленно, но они вас игнорируют. Меняйте замки! Им это сделать сложнее, по договору аренды вряд ли мастер согласится вскрывать замок, а вот по выписке ЕГРН или договору купли-продажи – легко! Чтобы недобросовестный арендатор наверняка не смог предъявить никаких претензий. При вскрытии замков пригласить присутствовать участкового, он зафиксирует, что именно находилось в квартире на тот момент. А затем закрыть двери до встречи в суде.
Вывод: Надеемся, что до серьезных арендных конфликтов у вас никогда не дойдет дело. Но, чтобы уж точно избежать неурядиц, подходите тщательно к вопросу отбора жильцов. Не бойтесь отказать в аренде даже в момент подписания договора, если почувствовали, что-то неладное. Это ваша квартира, ваше решение и вас не должно ничего смущать.
