В чем отличие альтернативной сделки и обычной? И почему альтернативных сделок обычно больше?
Что такое альтернативная продажа квартиры
Альтернативная продажа и покупка квартиры – это когда собственники одновременно продают имущество и сразу же покупают. Причем цепочка «покупатель-продавец» может быть достаточно длинной.
Почему такой вид сделок популярен? Все просто. Потому что люди, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, она сразу покупают другое имущество, фактически производя обмен.
Типы сделок купли-продажи квартир
Для наглядности разберем все существующие виды сделок при продаже квартиры. Их три: прямая продажа; альтернативная продажа; цепочка продаж.
Прямая купля-продажа квартиры
Это самый простой способ. Конфетка для риелторов. Здесь все легко. Есть «продавец» и «покупатель». Один продает квартиру, другой покупает. Заключается договор, осуществляется передача денег и всё. Никаких хвостов в виде дальнейшей купли-продажи. Сделка завершена. Расходимся.
Подробнее: «Какие документы нужны для продажи квартиры?»
Альтернативная купля-продажа квартиры
В этом виде сделки цепочка «продавец-покупатель» расширяется. Собственник продает квартиру и одновременно покупает другое жилье. Все это происходит в один день. Подпись договора, регистрация и переход прав – всё в один день.
Подробнее: «Порядок регистрации договора купли-продажи»
Альтернативная продажа включает в себя как минимум трех «игроков». Есть покупатель квартиры, продавец, который является и покупателем (альтернативной квартиры), и продавец (альтернативной квартиры). Запутались? Смотрите схему на картинке.
Такой вид сделки, конечно, сложнее, чем прямая продажа. Здесь нужно больше времени на подготовку документов и особое внимание к деталям. Поэтому альтернативную продажу лучше всего проводить с помощью опытных риелторов.
Как проходит альтернативная сделка
Порядок действий при проведении альтернативной сделки, когда одна квартира продается и покупается две другие особенный. Разберем альтернативную сделку на конкретном примере.
Вопрос: Хочу разменять свою квартиру на две поменьше. Какой порядок действий?
Условно, большая квартира, которая продается, будем называть «Квартира-1», две поменьше, которые приобретаются «Квартира-2» и «Квартира-3».
Порядок действий такой:
- Оценка всех трех квартир, и вычисление необходимых доплат, если такие понадобятся.
- Поиск покупателя для «Квартиры-1». И тут же поиск продавцов для «Квартиры-2» и «Квартиры-3».
- Покупатель на «Квартиру-1» найден. Оформляем задаток на нее.
- Собираем документы для купли-продажи «Квартира-1». Выбираем для покупки «Квартиру -2» и «Квартиру -3».
- Оформляем задаток для покупки двух квартир. Согласовываем с продавцом все условия.
- Собираем документы для «Квартира-2» и «Квартира-3». Готовим шаблоны договоров.
- Арендуем банковские ячейки для денежного расчета.
- Подписываем договор купли-продажи сразу трех квартир.
- Передаем пакет документов всех квартир на регистрацию.
- Получаем документы.
- Получаем деньги из банковских ячеек.
- Подписываем акт приема-передачи жилища всех трех квартир одновременно.
Цепочка продаж
Существует еще один вид сделки, в котором цепочка «купля-продажа» расширяется. В ней не одна альтернативная квартира (как в примере выше), а несколько. Но обычно цепочки свыше четырех квартир встречаются редко. Это слишком запутанная схема. Чтобы оборвать цепь событий, можно в договоре прописать, что продавец должен выбрать квартиру в прямой продаже.
Расчеты в альтернативной сделке
Передача денег при альтернативной сделке происходит через аккредитов (безналичный расчет) или с помощью банковской ячейки (наличными). Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу. В остальном все почти то же самое.
Чаще всего альтернативная купля-продажа происходит либо с доплатой денежных средств, либо с получением разницы. В таких случаях арендуют две банковские ячейки, одна для основной суммы, другая для разницы.
Риски альтернативной сделки
Процесс сделки, где участвуют несколько сторон (покупатель-продавец-покупатель) – непростой. Поэтому на разных этапах могут возникнуть трудности.
Несогласованность действий.
Это самое очевидное, что может настигнуть. Участников много, все они разные, если один из них окажется медлительнее, то и процесс купли-продажи тут же затягивается.
Регистрация недвижимости.
Тут тоже всё зависит от участников. Кто-то на этом этапе может завысить цены или не согласиться с условиями. Также на этом этапе можно стать заложником «частичной регистрации». И тогда придется либо договариваться, либо обнулять всё и начинать заново.
Расчет по сделкам.
Нужно четко прописать условия доступа к ячейкам, чтобы не возникло ситуации «Отдайте мне мои деньги срочно».
Сделка с участием материнского капитала.
Здесь нужно помнить, что необходимо обязательно наделить долями несовершеннолетних детей.
Подробнее: «Инструкция: как продать квартиру с маткапиталом».
Советы: как купить квартиру по альтернативной сделке
Попросите у продавцов квартиры скидку за ожидание, пока они подберут альтернативу. Но будьте готовы к тому, что ее могут не дать.
Заключите соглашение об авансе, зафиксируйте в нем цену на квартиру и срок, в который будет подобрана альтернатива.
Держите связь с продавцами: узнавайте, как идет подбор альтернативы и насколько сложная получается цепочка сделок.
Проверьте вместе с риелтором тщательно всю цепочку сделок: если где-то произойдет сбой, то пострадают все участники.
Оформите сделку у нотариуса, даже если закон этого не требует. За это нужно заплатить, но нервы стоят дороже.
Такой вид сделки, как «альтернативная продажа» достаточно распространен в практике. Возможно, даже вы были участником альтернативной сделки, но просто не знали, что это так называется. Чаще всего без профессиональной помощи здесь не обойтись. Риелтор поможет заключить сразу несколько договор «купли-продажи» и осуществить сделку в один день. Но будьте бдительны и не растягивайте цепочку с продавцами и покупателями, есть риск нарваться на мошенников.
Если вы стали участником альтернативной сделки, где что-то пошло не так. Ждем ваш рассказ в комментариях. Самую интересную историю разберем вместе с юристом.
