Покупка квартиры в новостройке сопряжена с рядом необходимых действий: выбором застройщика, заключением соглашения с ним, приемом готового жилья и оформлением его в собственность. Рассказываем, что стоит знать об оформлении документов, где и как проверить застройщика и как правильно принять квартиру.
Покупка квартиры в новостройке
Процесс покупки жилья в строящемся или только сданном доме существенно отличается от приобретения дома на вторичке. Здесь другие документы, иной статус у покупателя. С 2019 года сменился способ финансирования.
Оплата стоимости квартиры
Дольщики с июля 2019 г. не передают деньги прямо на счет застройщиков, а перечисляют их на специальный счет эскроу. Финансирование стало проектным: застройщик сам находит средства на постройку, а деньги дольщиков поступают на его счет только после ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей. Таким способом государство снизило риски обмана покупателей.
Схема действий покупателя будет примерно такой:
- Поиск надежного застройщика, выбор здания и подбор квартиры.
- Составление договора долевого участия.
- Открытие трехстороннего соглашения с застройщиком и банком на открытие счета эскроу.
- Перечисление средств на эскроу-счет. Если квартира покупается в кредит, деньги перечисляет банк.
Если застройщик не сможет продолжить работу, деньги со счета эскроу возвращаются покупателям с компенсацией из специальных фондов. На случай возникновения проблем с банковской организацией, где находится счет, средства страхуются на сумму до 10 млн. рублей.
Подписание акта приема передачи квартиры и получение ключей
После того, как дом сдан, застройщик присылает дольщикам уведомление об осмотре жилого помещения и составлении акта. Надо взять договор ДУ и паспорт. Если супруг другие сособственники не могут прийти вместе с вами – необходима доверенность. Сразу никакие документы подписывать не стоит.
После ознакомления с документами в офисе компании представители и покупатели идут на объект. Акт приема-передачи готового жилья в новостройке составляется всегда отдельно от договора и предъявляется в Росреестр. Прием жилья после сдачи здания должен произвестись в срок не более 7 рабочих дней, однако по факту процесс может затянуться.
Перед тем, как подписать акт, нужно удостовериться, что здание принято комиссией по жилищным вопросам и имеет официальный почтовый (не юридический) адрес.
Покупатель и привлеченные специалисты должны осмотреть жилплощадь, при наличии дефектов и недочетов указать их листе осмотра и обозначить срок устранения. После чего квартира вновь осматривается.
Если все в порядке, то подписывается смотровой лист и акт передачи. Последний оформляется в 2-х экземплярах с указанием всех данных покупателя и реквизитов застройщика, а также полной информации об объекте. Должны быть все подписи и печать застройщика.
В завершение осмотра покупатель получает ключи и документацию, которая подлежит регистрации в Росреестре.
Регистрация права собственности
После оформления бумаг и получения ключей нужно зарегистрировать свои права на недвижимость. Для этого понадобится ряд бумаг:
- Договор ДУ
- Кадастровый паспорт, где есть схема здания.
- При приобретении в кредит – договор с банком.
- Разрешение опеки, если есть несовершеннолетние, которым причитается доля в жилье.
- Акт передачи квартиры.
- Паспорта или свидетельства о рождении тех, на кого оформляется собственность. В случае их отсутствия – доверенность.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Последнее оплачивают в день приема заявления. Можно обратиться в одно из отделений Росреестра или в МФЦ. В процессе сдачи должны присутствовать все будущие собственники (или дать доверенность), представители от застройщика и (при приобретении в ипотеку) банка.
После того, ка документы будут заверены и приняты специалистом, он выдаст расписку с перечнем бумаг и сроками получения готовых документов.
Обычно это 5-10 рабочих дней. По окончании этого времени нужно явиться в регистрирующий орган с распиской и паспортом и забрать готовую документацию.
Что нужно знать перед покупкой
Эксперты нашего сайта подготовили несколько полезных советов для покупателей, желающих купить квартиру в новостройке.
Стоит знать, что когда стал применяться счет эскроу, разница в цене между квартирами на этапе котлована и достроенными объектами почти исчезла. Поэтому сейчас выгоднее выбирать почти готовые здания, чтобы не ждать жилье несколько лет.
Но есть ряд строительных компаний, которые могут получать средства напрямую от дольщиков и распоряжаться ими. К ним относятся:
- Застройщики, построившие здание больше чем на 30% и уже продавшие в нем 10% жилых помещений.
- Если есть на участке объекты инфраструктуры – то степень готовности дома для реализации напрямую может быть 6% и 15%.
- Системообразующие строительные компании, и те, кто строит не меньше 4 млн м3 как минимум в четырех регионах России, также могут реализовывать жилье, если дом построен только на 6 %.
- Реализация жилья при готовности дома в 6% разрешена компаниям, которые достраивают чужие незавершенные объекты.
- Когда компания не только строит, но и сносит ветхие дома, занимаясь при этом расселением жильцов, то она может напрямую получать деньги от дольщиков, если объект готов на 15%.
Информацию о готовности каждого объекта строительства можно получить в Единой системе Жилищного строительства РФ. Застройщик, напрямую получающий средства, обязан перечислить финансовые средства в фонд защиты дольщиков, тем самым обеспечивая им компенсацию в случае проблем.
С июля 2018 года запрещается создание и участие в жилищно-строительных кооперативах, а также покупка через вексель (жилищный сертификат) у застройщика.
Как проверить на юридическую чистоту
При введении дома в эксплуатацию застройщик должен выполнить несколько формальностей:
- Распределить жилые и коммерческие объекты и составить протокол.
- Взять в БТИ технические документы на здание и в Департаменте архитектуры разрешение на эксплуатационный ввод.
- Получить в Росреестре свидетельство о постановке здания на учет (кадастровый паспорт дома) и присвоить почтовый адрес.
Наличие всех необходимых документов подтверждает юридическую чистоту жилья. Проверить квартиру перед покупкой можно на сервисе Доминфо: вы получите полную информацию о строительных компаниях и доступных для покупки объектах, а также узнать о степени готовности того или иного здания, его план и другие сведения.
Заключение
Покупка квартиры в новостройке – это выгодно во многих отношениях. Но и здесь нужно тщательно проверять документацию застройщика, грамотно оформлять договора и акты, учитывать все риски при покупке и в дальнейшем.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
