Несмотря на то, что в нашей стране строительство новостроек идет полным ходом, а коммерческие банки предлагают ипотеку на выгодных условиях под покупку нового жилья, вторичная недвижимость до сих пор востребована даже в крупных городах. На онлайн досках объявлений регулярно появляются предложения о продаже аварийного жилья. Такая недвижимость быстро теряет в цене, поэтому собственники не хотят ждать годами расселения и стараются избавиться от проблемной жилплощади.
Мы разберемся, можно ли продать квартиру в аварийном доме на законных основаниях и какие «подводные камни» могут всплыть при покупке подобной недвижимости.
Какое жилье считается аварийным?
Прежде чем выяснить, можно ли продать квартиру в аварийном доме под снос, нужно разобраться, чем отличается дом, подлежащий капитальному ремонту, от дома, предназначенного под снос. Это совершенно разные определения.
В первом случае предполагается продажа недвижимости в доме, нуждающимся в капитальном ремонте, который администрация муниципалитета возьмет на себя, нужно лишь дождаться очереди, а во втором случае, вы заведомо покупаете аварийную квартиру себе в собственность, чтобы по прошествии определенного количества времени получить ключи от равной по квадратуре жилплощади в новостройке. Сроки переселения бывают разными, в том числе и 10, и 15 лет, более того, администрация муниципалитета и вовсе может принять решение провести капитальный ремонт.
В юридической практике нередко встречается продажа аварийного жилья, то есть объектов недвижимости:
- изношенных, не менее чем на 50%;
- пострадавших в результате стихийных бедствий, военных действий и прочих форс-мажорных обстоятельств;
- находящихся в местах повышенного уровня радиации;
- расположенных вдоль оживленной автомагистрали, где уровень шума намного превышает все предельно допустимые показатели.
Как определить стоимость квартиры?
Выше мы разобрались, можно ли продать аварийное жилье в собственности, а теперь поговорим о том, как рассчитать ее реальную продажную стоимость, которая будет отличаться от цены обычной вторичной недвижимости.
Рыночная стоимость аварийного жилья рассчитывается, исходя из оценочной стоимости и понесенных расходов на ремонт, приватизацию, оформление и т.д. Ваше право, как продавца, назначить ее самостоятельно.
Особенности продажи аварийного жилья
Можно ли продать аварийную квартиру вы уже знаете, теперь разберемся с нюансами подобной сделки. Первое, что нужно уяснить – продавец обязан сообщить об аварийности продаваемого объекта недвижимости покупателю, дело которого согласиться с этим или отказаться от сделки.
Тем, кто интересуется, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме важно знать:
- расселение может затянуться на неопределенный срок, а то и вовсе быть отмененным;
- сложности в получении кредита – коммерческие банки крайне неохотно оформляют ипотеку на подобные сделки;
- нельзя купить за материнский капитал.
Порядок оформления купли продажи квартиры в аварийном доме
Мы выяснили, можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным, осталось разобраться с некоторыми юридическими аспектами сделки. Подобное жилье продают 2 способами:
- самостоятельно третьим лицам;
- по суду.
Вне зависимости от способа продажи собственник получает возмещение реальной стоимости своей недвижимости.
Самостоятельная продажа
Алгоритм самостоятельной продажи ветхого жилья будет таким же, как и при продаже любой другого объекта недвижимости на вторичном рынке. Этапы сделки таковы:
- официальное уведомление об аварийности продаваемого объекта потенциального покупателя;
- получение нотариального удостоверения сделки;
- регистрация сделки в Едином государственном реестре недвижимости.
Сделку завершает окончательный расчет и передача ключей от проданной квартиры.
Выкуп органами местного самоуправления
По решению суда проводится выкуп ветхого жилья органами муниципалитета. Это оправдано в ситуациях, когда дом подлежит сносу. Алгоритм действий таков:
- получение судебного решения;
- уведомление жильцов;
- расчет стоимости возмещения;
- ее перечисление собственникам.
Вы узнали, можно ли законно продать аварийное жилье, а теперь разберемся с правилами оформления сделки.
Порядок действий
С юридической точки зрения самостоятельная продажа ветхого жилья по договору будет такой же, как и реализация прочей жилой недвижимости. Ниже мы рассмотрим правильный алгоритм действий.
Сбор документов
Для продажи жилья вам понадобится стандартный пакет документов:
- выписка из Единого реестра государственной регистрации недвижимости;
- правоустанавливающие документы на продаваемое жилье;
- технический паспорт;
- нотариальное согласие супруга (супруги);
- справка об отсутствие долгов перед поставщиками коммунальных услуг.
При наличии прописанных в продаваемом жилье несовершеннолетних детей требуется согласие на сделку органов опеки.
Определение цены
Цена вторичной недвижимости рассчитывается продавцом самостоятельно. Она не может быть ниже 70% ее кадастровой стоимости.
Подписание договора
В подписываемом договоре должен содержаться пункт об аварийности отчуждаемого объекта. Это будет означать то, что продавец не скрывал состояние продаваемого жилья, покупатель о нем знал и с ним согласился.
Регистрация прав в ЕГРН
Регистрация прав собственности покупателя в Едином государственном реестре недвижимости следует сразу после подписания договора. Сначала оплачивается госпошлина, а затем подается пакет документов в МФЦ. Сроки государственной регистрации разные, в среднем на это уходит 14 дней.
Окончательный расчет
Окончательный расчет при купле-продаже ветхого жилья проводится по договоренности. Чаще всего покупатель сначала вносит задаток, а после регистрации сделки в ЕГРН вносит оставшуюся сумму.
Заключение
Мы разобрались, можно ли законным путем продать квартиру, если дом признан аварийным и как это сделать так, чтобы в суде было невозможно оспорить эту сделку.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
