Покупка квартиры в рассрочку через жилищный кооператив – доступный вариант для людей, у которых нет возможности приобрести жилье за наличные деньги. Вопрос в том, как найти подходящий, надежный кооператив и что предпринять, чтобы в него вступить и получить квартиру.
Виды жилищных кооперативов
Жилищный кооператив
Помогает купить жилую площадь, а также участвует в управлении многоквартирным домом. Количество членов не может быть меньше пяти человек, но не должно превышать числа жилых помещений в приобретаемом кооперативном доме. Деятельность жилищного и жилищно-строительного кооперативов регулирует ст. 11 ЖК РФ (что не несет в себе той защиты, которую гарантирует ФЗ-214, регламентирующий права дольщиков).
ЖК могут приобретать недвижимость для своих членов только в определенных домах.
Заселение в квартиру до полной уплаты ее стоимости осуществляется по праву пользования, а кооперативная организация является собственником этого жилья.
Жилищно строительный кооператив
С 2018 г. ЖСК запретили вкладывать средства в недостроенное жилье. Эти же функции исполняет жилищный кооператив.
Жилищно накопительный кооператив
В отличие от ЖК и ЖСК может приобретать жилые помещения для своих участников без указания конкретного здания, и регламентирован ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Нужно вступить в ЖНК и заплатить паевые взносы, которые идут на отдельные счета и расходуются только на приобретение квартир. Это проверяют ЦБР и ФНС.
Члены ЖНК могут посмотреть, как расходуются деньги, выбирают правление, согласовывают планку стоимости жилья, выше которой ЖНК не может покупать жилища. Новые пайщики, вступившие в ЖНК, ставятся в конец очереди за жильем, ищут подходящую квартиру и отправляют сведения о ней в бухгалтерию кооператива. Когда придет очередь, жильё выкупается, пайщик может туда заселиться, зарегистрироваться и даже сдавать в аренду. Но пока не выплачены все деньги, жилое помещение остается в собственности ЖНК.
Как найти жилищно накопительный кооператив
В реестре представлено порядка 50 ЖНК по всей России. Особое внимание нужно обратить на организации, имеющие примечание – если они ведут подготовку к ликвидации, то тут делать нечего.
Плюсы и минусы кооператива
В ЖНК вступают те, кому не хочется переплачивать банку за кредит или не получившие ипотеку. Среди положительных сторон следует выделить:
- Отсутствие переплат.
- Возможность проживания и регистрации сразу после покупки жилья ЖНК.
- Возвращение паевых взносов при выходе.
- Распоряжение взносами: член ЖК волен завещать, дарить или продавать свои накопления.
- Пай не заберут за задолженности, даже если гражданина признали банкротом и наложили арест на имущество.
Минусы:
- Кооперативную организацию могут ликвидировать и средства останутся замороженными, пока не перейдут в другой ЖНК.
- Квартира остается в собственности ЖНК до полной выплаты ее стоимости. Если у гражданина не будет возможности платить, то квартиру могут забрать.
- За передачу прав собственности пайщик заплатит два раза и довольно много.
- Членские и вступительные перечисления не возвращаются.
Следует искать кооператив для покупки квартиры ближе к месту жительства, так как придется ездить для урегулирования формальностей и решения вопросов. Чем дальше пайщик живет от выбранного кооператива, тем больше у него расходов.
Что делать, чтобы вступить в жилищно накопительный кооператив
Выбрав подходящий ЖНК, следует написать заявку о вступлении. Из документов понадобятся паспорт пайщика и ИНН. Единственное условие для вступления: возраст не менее 16 лет.
После одобрения выплачиваются взносы: для вступиления, членский и паевой. Паевой взнос – это первоначальный этап покупки квартиры через кооператив. В каждом ЖНК эта сумма определяется в индивидуальном порядке.
Каждый месяц потребуется заплатить членский взнос на текущие расходы организации. При выплатах предоставляются только квитанции – расписка или перевод на счет физ. лица должны сразу насторожить пайщика.
Документы, которые необходимо проверить у жилищно накопительного кооператива
Определившись с ЖНК, нужно его проверить. Для этого заказывают документ из ЕГРЮЛ, в котором смотрят на:
- Юридический адрес и адрес места нахождения кооператива фактически.
- ИНН и ОГРН.
- Дата последнего вступления новых пайщиков.
Если у организации есть свой электронный ресурс, там так же следует просмотреть все данные, сверив их со справкой из ЕГРЮЛ и информацией реестра Банка России. При разных адресах и несовпадении количества пайщиков ЖНК возможны мошеннические схемы.
На сайте должны быть учредительные документы:
- Положение о паевых фондах.
- Устав.
- Положение о формах участия.
- Заключение аудиторской компании, которая выбирается по тендеру каждый год и делает независимую проверку ЖНК и финансов.
Не стоит связываться с организацией, скрывающей юридическую информацию о себе.
Как оформляется право собственности после выкупа квартиры у жнк
После того, как ЖНК выплачивается вся сумма за квартиру с учетом начислений, оформляется право собственности на гражданина. Для этого надо получить в кооперативной организации уведомление о погашении.
За оформление прав нужно платить, когда ЖНК купил квартиру, а второй раз – когда пайщик полностью расплатился и переводит жилье на свое имя. ЖНК – это юридическое лицо и госпошлина будет составлять 22 тыс. рублей в первый раз. Пайщик, как физическое лицо, заплатит 2 тыс. рублей за переоформление на себя во второй раз.
Юрист кооператива вместе с пайщиком отдают в Росреестр уведомление о погашении, квитанцию об оплате госпошлины (на 2000 руб.), договор о первоначальном приобретении квартиры кооперативом, копию паспорта пайщика.
Ежемесячный взнос в кооператив и как он формируется
Кооператив не дает рассрочку больше чем на 10 лет. Цена жилого помещения высчитывается по квадратным метрам, и оценивается ежеквартально. Если кадастровая стоимость вырастает, то пайщик будет платить больше.
Взносы нельзя пропустить, даже если пайщик заплатил за несколько месяцев вперед. Плюс такой уплаты – только уменьшение ежемесячной суммы. В случае невозможности внесения взносов из-за болезни или потери работы счёт замораживается на 3 месяца. Исключение из ЖНК происходит, если:
- Есть 3 просрочки на протяжении календарного года.
- Пайщик не выплатил взнос больше 2 раз за квартал.
У каждой организации свои условия, о которых нужно уточнять при вступлении. Возврат паевых средств осуществляется не сразу, а только на следующий год после исключения.
Заключение
Покупка квартиры через жилищный кооператив без переплат очень выгодна, если есть возможность постоянно, не пропуская, выплачивать взносы. Но перед заключением договора нужно тщательно проверить чистоту ЖК и его условия.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
