Закон о приватизации в нашей стране действует уже более 20 лет, однако огромное количество жилья все еще находится в государственной собственности. Проживающие в нем люди не являются собственниками и потому продать, подарить или завещать его по закону не могут. Владельцем неприватизированных квартир в России является муниципалитет, который сдает их в аренду гражданам по договору социального найма.
Можно ли продать неприватизированную квартиру по закону?
Многих собственников муниципального жилья интересует, можно ли по Закону продать неприватизированную квартиру, как показывает юридическая практика – можно. Самым простым, но не быстрым вариантом будет ее предварительно приватизировать, при условии, что дом, в котором она находится, не является аварийным. Это возможно, если зарегистрированные в ней жители еще не использовали свое законное право на приватизацию, не накопили долгов по коммунальным платежам. Продажа неприватизированной квартиры требует доверия покупателя к продавцу и наоборот - поскольку это будет не привычная сделка, а:
- прописка с последующим отчуждением (если позволяет общая площадь);
- обмен неприватизированной площади.
Это – единственные допустимые по закону варианты того, как продать неприватизированную квартиру и не нарушить закон, но на них соглашаются не все покупатели. Их может пугать:
- риск нарушения законодательства и признания сделки ничтожной;
- риск быть впутанным в мошенническую схему – отдать деньги, но не стать собственником жилья;
- длительное и сложное документальное оформление.
В юридической практике встречается продажа неприватизированной квартиры, которую сразу приватизирует покупатель, но при этом продавцу придется уплатить госпошлину и налог на прибыль - 13% от вырученных средств.
Какие потребуются документы?
Законная продажа неприватизированной квартиры, которую сразу же приватизирует покупатель, требует обращения в администрацию муниципального округа с соответствующим заявлением. На его рассмотрение отводится месяц. При положительном решении еще 30 дней потребуется на оформление документов в Росреестре.
Еще одним вариантом того, как можно продать государственную квартиру – приватизировать ее самостоятельно. Для этого вам нужно подать в МФЦ следующие документы:
- заявление на приватизацию;
- паспорт заявителя и всех членов семьи старше 14 лет;
- свидетельство о рождении детей до 14 лет;
- договор соцнайма;
- ордер на вселение и выписку из домовой книги;
- технический паспорт;
- выписку из лицевого счета, подтверждающую отсутствие долгов по коммунальным платежам;
справку о том, что вы не использовали свое право на приватизацию, предоставленное государством.
Получив согласие на приватизацию, вы заключаете с муниципалитетом договор передачи объекта в собственность и регистрируете эту сделку в Росреестре. После этого квартира считается приватизированной, теперь ее можно продавать на законных основаниях.
Как продать муниципальную квартиру: 4 способа
Выше мы разобрались, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации по закону, а теперь поговорим о том, как это правильно сделать. Есть 4 вполне законных способа, как продать муниципальное жилье:
- по обмену;
- с регистрацией;
- с приватизацией;
- с буфером.
Ниже мы рассмотрим, как купить неприватизированную квартиру каждым из вышеперечисленных способом, и выберем оптимально подходящий из них.
Продажа с приватизацией
Неприватизированное жилье в РФ можно приобрести после его приватизации продавцом. По времени это займет, как минимум, 2 месяца. Этот вариант подходит тем, кто покупает квартиру у знакомых людей, то есть без риска попасть в лапы мошенников. На практике это выглядит так:
- покупатель и продавец договариваются о продаже;
- покупателем передается задаток по договору, где указан предельный срок, до которого следует оформить приватизацию;
- продавец собирает документы и приватизирует жилье законным образом;
- заключаюется договор купли-продажи недвижимости;
- документы передаются на регистрацию в Росреестр, и только после этого покупатель становится собственником.
Этот способ позволяет продать неприватизированную квартиру по ее реальной цене и в случае чего отменить продажу.
Оформление регистрации
Гражданам РФ, интересующимся, можно ли по закону продать муниципальную квартиру без приватизации, право на которую уже использовано, можно рекомендовать способ прописки покупателя. На практике это выглядит так:
- продавец получает согласие на прописку другого человека у всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных по этому же адресу;
- в администрации муниципалитета, который является собственником жилья, оформляется разрешение на регистрацию;
- покупатель прописывается в квартире и переоформляет на себя лицевые счета;
- продавец получает от покупателя деньги и выписывается из жилья.
Эту сделку не является прямой продажей, но она полностью законна и позволяет продать жилье тем или иным причинам не хочет участвовать в приватизации.
Обмен
Согласно ЖК РФ наниматель муниципального жилья по договору соцнайма имеет полное право обменять его на другое жилье, также предоставленное по соцнайму. Эта сделка по договору мены считается самой простой и быстрой.
Буферная продажа
Этот способ того, как продать муниципальную квартиру более сложный и требует привлечения агентства недвижимости, предоставляющего буферную недвижимость. Алгоритм проведения этой сделки следующий:
- покупатель выкупает буферную жилплощадь по цене неприватизированной квартиры;
- продавец и покупатель обмениваются жильем с согласия муниципалитета;
- агентство выкупает у продавца буфер обратно по той же цене, по которой была куплена неприватизированная квартира.
Ответ на вопрос, интересующий нанимателей муниципального жилья, можно ли продать квартиру, если она не приватизирована – положительный.
Риски при продаже
При продаже неприватизированной квартиры вышеперечисленными способами есть свои «подводные камни», о которых нужно знать потенциальному продавцу:
- признание недействительной сделки с участием буферной недвижимости;
- отказ агентства выкупать буферную квартиру обратно;
- отказ в регистрации сделки с неприватизированной недвижимостью;
- оспаривание собственником жилья – муниципалитетом сделки в суде, если он не давал согласие на обмен или прописку.
Решившись на продажу неприватизированной квартиры, перечисленные выше риски желательно минимизировать, прописав все условия продажи в заключаемом с покупателем договоре.
Заключение
Теперь вы точно знаете, можно ли продать неприватизированную квартиру в России на законных основаниях и как это сделать так, чтобы исключить риск судебных разбирательств по признанию ничтожности сделки – обменять, прописать покупателя, использовать буферную недвижимость либо приватизировать перед продажей. Последний вариант является самым оптимальным с точки зрения действующего законодательства РФ.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
