Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Сделки по купле-продаже имущества могут заключаться на самых разных условиях. Требования договора имеют как и индивидуальные требования, так и закрепленные правовыми нормами. Поэтому у потенциальных продавцов недвижимости с неоплаченными услугами ЖКХ возникает вопрос: “можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?”. Такая возможность имеется, но для этого нужно учитывать ряд факторов, которыми определяется правомерность данной сделки.

Как не нужно продавать квартиру

Особенность приобретения имущества с долгами заключается в том, что задолженность не передаётся от старого владельца к новому, а закрепляется за собственником-продавцом. Это стоит учитывать при составлении договора. Если собственник сам собирается оплачивать долги, то данную условность можно опустить, но всё равно лучше упомянуть о задолженности хотя бы словесно. 

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам 4 способа

Для заключения сделки купли-продажи квартиры с задолженностью договор должен основываться на одном из четырёх условий:

1. Долг будет выплачен средствами продавца;
2. Долг будет выплачен с задатка;
3. Уплата произведётся после сделки;
4. Обязанность к погашению задолженности перейдёт на покупателя.

Способ 1: Уплата задолженности средствами продавца

Легчайший, но не самый выгодный вариант – оплатить услуги ЖКХ до выставления квартиры на продажу. Это избавит от необходимости прописывать лишние условия и договариваться с покупателями. Однако он не подойдёт тем, кто находится в трудном финансовом положении с крупными долгами. На крайний случай можно тем или иным способом занять деньги, если никто не хочет покупать квартиру с долгами.

Самым очевидным минусом этого способа является то, что долг в той или иной форме всё равно придётся платить, в случае если для погашения брался кредит – выплачивать надо будет и проценты. Однако вероятность успешной продажи квартиры без неоплаченной коммуналки в несколько раз выше. Многие люди не захотят брать квартиру с задолженностью, опасаясь потенциального обмана и лишней волокиты. 

Способ 2: Выплата долгов с задатка

Ещё одним простым способом является погашение долгов за счёт задатка. Он добавляется к базовой стоимости недвижимости и оплачивается покупателем. После получения задатка, продавец вносит его в качестве уплаты за коммунальные услуги и квартира продаётся уже без задолженности. 

Это избавляет от волокиты при ипотеке. Ни банк, ни Пенсионный фонд не будут требовать справки об отсутствии долгов. В обратном случае пришлось бы её предоставлять, так как обе эти структуры весьма серьёзно относятся к данному требованию. 

Однако дополнительными условиями обременяется сам договор купли продажи квартиры с задолженностью. Учитывать их придётся как покупателю, так и продавцу. Главным минусом для последнего является возвращение задатка в двойном размере при невыполнении условий сделки. Нужно быть полностью уверенным в возможности довести продажу до конца, иначе долги за коммунальные услуги придётся выплачивать по сути трижды. Для покупателя тоже существуют свои риски. При внесении задатка и позднейшем отказе от договора, задаточные средства остаются у продавца. Поэтому рекомендуется устанавливать задаток в районе ста тысяч рублей для снижения рисков.

Способ 3: Оплата после сделки

В этом случае долги указываются не в задатке, а включаются в саму стоимость недвижимости. Расчёт проводится через аккредитив или банковскую ячейку и требует согласия от продавца выплатить задолженность по коммунальным услугам. 

Для передачи средств уплаты требуется специальный документ, который можно получить в ЕГРН. В нём подтверждается возникновение новых прав собственности на условиях договора. Продавец в свою очередь обязан из полученных средств оплатить все долги по ЖКХ. Своеобразным посредником, в обязанности которого включается наблюдение за выполнением всех условий договора, выступает банк.

Оплата после сделки более привлекательна для покупателя, чем другие способы, так как с него спадает большинство обязанностей, связанных с приобретением квартиры с долгами. Однако взять такую квартиру при условии возмещения долгов продавцом невозможно через ипотеку или материнский капитал. Они принимают только “чистые” квартиры и требуют справки об отсутствии задолженностей. Если не существует действующей банковской ячейки или аккредитива, придётся потратиться на их аренду. Помимо этого, придётся оформлять договор с оплатой через один из этих методов.

Способ 4: Перевод долга на покупателя

Статья 391 Гражданского Кодекса РФ позволяет переложить долговые обязательства на лицо, собирающееся приобрести квартиру. Для этого нужно получить согласие от управляющей или ресурсоснабжающей компании, иначе договор не будет иметь юридической ценности. После отправления уведомления одной из этих организаций о передаче долга на другое лицо, нужно получить от них положительный ответ. 

Далее после заключения договора уплачивать застой по коммунальным услугам будет новый владелец квартиры. Дополнительно можно заключить договор о перенесении задолженности непосредственно с покупателем, что будет дополнительной гарантией в случае возникновения конфликтов. Иногда возникает ситуация, где новый владелец отказывается уплачивать долг, но в большинстве случаев суд будет на стороне продавца при наличии соответствующих документов.

К минусам для покупателя относится невозможность взять таким методом квартиру в ипотеку или через материнский капитал из-за наличия долгов. Помимо этого, зачастую требуется получить согласие как от ресурсоснабжающей организации, так и от управляющей компании, а не от любой одной из них.

Что писать в договоре

Как и с другими юридическими документами, договор о купле-продажи квартиры, особенно с переносом долгов по жилищно-коммунальным услугам, должен соответствовать всем требованиям и включать в себя следующие пункты:

• Временные рамки, в которые должна быть внесена уплата за ЖКУ со дня приобретения квартиры;
• Цена недвижимости без учёта долгов;
• Данные об управляющей или ресурсоснабжающей организации;
• Точный размер задолженности.

Подводные камни для покупателя

В этой ситуации обмануть может не только покупатель, но и продавец. Если лицо, собравшееся приобрести недвижимость с долгами, не имеет достаточных юридических знаний, то требования от управляющей компании по уплате долгов прошлого владельца может ввести его в ступор. Нужно помнить, что без соответствующих условий договора долг остаётся за старым собственником и не переходит к новому. Обязанность к оплате ЖКУ переносится на нового владельца только с момента приобретения квартиры.

Даже если все домоуправляющие организации были осведомлены о том, что квартира перешла к новому лицу без перенесения долгов, они могут угрожать отключением различных коммунальных услуг. Данное действие противозаконно, вся волокита с получением долгов от прошлого владельца лежит на УК. В случае если эти угрозы воплотятся в реальность, обжаловать действия можно через прокуратуру или суд.

Какие документы нужно собрать для проведения сделки

Главным действием перед заключением договора является сбор всех нужных документов. Без них он не будет иметь никакой ценности и по нему нельзя будет заключить законную сделку. Их перечень довольно вместителен и потребует долгой бюрократической возни.

8 основных документов для продажи

В список требуемых документов входит:

1. Справка управляющей компании об отсутствии задолженности;
2. Выписка из Единого государственного реестра; 
3. Договор мены, купли-продажи или другой документ, подтверждающий владение имуществом у собственника;
4. Кадастровый паспорт и технический план квартиры;
5. Одобрение органов опеки (если прописаны дети);
6. Письменное согласие об отчуждении имущества от обеих сторон договора;
7. Соглашение на куплю-продажу;
8. Паспорта обоих лиц.

Документов из этого списка достаточно для законного совершения сделки. При отсутствии любого из них официально договор не может быть заключён. Проблемы могут возникнуть только с одобрением управляющей компании, однако её решение можно обжаловать.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Приватизация – сложный и долгий, но обязательный процесс, без которого нельзя осуществлять имущественные сделки. В законе есть лазейки, позволяющие продать квартиру с долгами без приватизации. Выделяют два способа, один из которых требует усилий продавца, а другой – покупателя.

Первым вариантом является оформление договора мены. Это совершить не так уж и просто, поэтому большинству людей понадобится помощь профессионального юриста, специализирующегося в области сделок по недвижимости и соответствующих правовых норм. За услуги такого придётся выложить дополнительную сумму, однако это избавляет покупателя от лишних усилий и повышает шанс на успешность продажи.

Второй способ заключается в регистрации приобретающего лица в квартире. Он основывается на правах, предоставляемых договором социального найма. После того, как покупатель был прописан в жилье, он передаёт продавцу обговорённую сумму денег, а тот в свою очередь выписывается из квартиры. Тогда приватизация остаётся на совести нового владельца. Минус заключается в том, что договора о купле-продаже нет, и в случае возникновения претензий у одной из сторон, решить конфликт юридическими методами будет проблематично.

Если же ничего из предложенного не подходит, придётся приватизировать жилплощадь. Для этого нужно обратиться в местные административные органы, имея при себе следующие документы:

• Квитанция об отсутствии коммунальных задолженностей;
• Паспорт владельца и других прописанных лиц;
• Кадастровый паспорт и технический план квартиры;
• Документ об отсутствии приватизации;
• Выписка из домовой книги.

Как видно из данного списка, приватизировать квартиру с неуплаченными ЖКУ нельзя. Поэтому если нет возможности или желания расквитаться с долгами, нужно будет прибегнуть к одной из законодательных лазеек.

Кому переходят долги после продажи квартиры

В соответствии со статьёй 153 Жилищного Кодекса РФ, все прошлые долги за коммунальные услуги до факта продажи остаются у прошлого собственника. Любые требования с его стороны или от управляющей компании об их оплате новый владелец имеет полное право игнорировать. Без соответствующего договора, покупатель должен выплачивать только долги продавца за капитальный ремонт.

Плюсы и минусы разных способов

К преимуществам оплаты долгов с задатка относится возможность покупателя купить квартиру в ипотеку или с использованием материнского капитала. Это единственный метод, который обладает таким преимуществом и может привлечь больше покупателей. Однако она рискованная для обеих сторон и зачастую не многие соглашаются платить задаток больше ста тысяч рублей, которых не всегда хватает на уплату долга.

Оплата долга после сделки даёт дополнительные гарантии безопасности покупателю, так как получить полную сумму продавец не сможет до уплаты задолженности. Но придётся оплачивать аренду ячеек в банке и получать дополнительные документы, на оформление которых уйдёт время.

Перевести долг на покупателя уже будет выгодно самому продавцу, однако данный вариант может отторгнуть долю потенциальных покупателей. Для заключения договора по этому методу придётся собрать только две лишние справки – согласие УК и ресурсопредостовляющей организации, но они не всегда дают положительный ответ.

Как получить справку по долгам жкх

Она нужна для осуществления сделки по любому методу. Сначала нужно обратиться в компании, предоставляющие коммунальные услуги (указаны на обратной стороне квитанции об оплате), затем уже направиться в УК и получить полноценную справку.

Документы

В процессе оформления потребуется паспорт должника и подтверждение права собственности из Единого государственного реестра недвижимости.

Расходы

Стоимость оформления справки в среднем составляет 200 рублей.

Что говорит закон

В ЖК РФ и других правовых источниках регулируются большинство специфических случаев о продаже квартиры с долгами. Если покупателем является второй собственник, то оплата услуг будет поделена между двумя владельцами. 

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается регистрировать сделку. Он имеет на это право только при решении судебного пристава, любые другие случаи не подкреплены законом и могут быть оспорены. 

Тонким вопросом является продажа квартиры с долгами в процессе развода, так как тут участвуют и Семейный и Жилищный кодексы РФ. На самом деле всё зависит от суда, обычно долги делятся поровну между супругами наряду с полученной прибылью после продажи, однако выплачивать их всё равно придётся владельцу.

Возможные нюансы продажи

Все нюансы зависят от способа, по которому продаётся квартира с долгами. В целом данный процесс мало чем отличается от купли-продажи обычной недвижимости.

Письменное согласие покупателя

Оно требуется при передаче долгов с продавца на покупателя и является больше гарантом для продавца, нежели чем-то обязательным. Чтобы переписать долги, нужно получить лишь согласие от соответствующих органов и указать о нём в договоре, отдельный письменный документ не требуется. Но его наличие несомненно полезно, если покупатель задумал провести какую-либо аферу, поэтому лучше не забыть его получить.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Этот нюанс присущ как и способу с передачей обязанностей в уплате долга, так и погашению при помощи задатка. В первом случае стоимость жилища снижается чтобы сделка была честной для покупателя, и он смог сразу оплатить все долги. Во втором случае доля от цены переходит в задаток, которым будет погашена задолженность.

Уведомление управляющей компании

Оно требуется только в случае, когда покупатель готов взять на себя долги. Об этом нужно осведомить управляющую компанию, чтобы не возникло никаких недопониманий между новым владельцем и УК. В большинстве случаев компании не отказывают в данном процессе, однако может поступить и отрицательный ответ, из-за которого сделка не будет заключена.

Что делать если продавец скрыл долги

На самом деле, скрывать неуплату коммунальных услуг не имеет никакого смысла, так как всё равно их придётся возмещать самому продавцу. Такие случаи редки и в основном происходят, когда владелец квартиры к фактической стоимости добавляет сумму задолженности или надеется на то, что юридически неподкреплённый покупатель после угроз об отключении услуг сам внесёт требуемую сумму. Такие действия нельзя классифицировать как мошеннические, однако любая управляющая компания отступится от взыскания долгов с нового владельца, особенно после подтверждения неосведомлённости о задолженности.

Однако возникают такие ситуации, когда новый владелец не переоформил на себя уплату коммунальных услуг и ошибочно посчитал новые счета за скрытые долги. Поэтому после продажи нужно удостовериться, что покупатель посетил соответствующие организации и теперь требования к оплате приходят на его имя, а не на предыдущего собственника. Если возник конфликт на данной почве и его не получается решить, можно обратиться в суд, который скорее всего будет на стороне невнимательного, но невиновного продавца.

Как узнать о задолженности

Существует большое разнообразие способов узнать о неоплаченных ЖКУ. Легче всего будет обратиться лично в управляющую компанию, где предоставят все счета и проконсультируют по возникшим вопросам. Там же можно получить квитанцию об оплате, если в ней есть необходимость.

Большинство УК имеют свои сайты, на которых можно узнать всю необходимую информацию о квартире не выходя из дома. Помимо официального сайта компании, узнать о неуплате счетов ЖКХ можно через портал госуслуг. Последним вариантом остаётся телефонный звонок в управляющую компанию. Номер можно найти либо на платёжной квитанции, либо в интернете. Оператору нужно будет назвать номер лицевого счёта, адрес квартиры и ФИО собственника квартиры, на котором предположительно висят долги.

Если у Вас остались вопросы, задайте их в комментариях и специалисты Доминфо постараются Вам помочь